Sanierung Altbauwohnung
KERNSANIERUNG EINER ALTBAUWOHNUNG IN BERLIN, MITTE
Neu- oder Altbauwohnung
spätestens bei der Option auf einen Wohnungskauf stellen sich wohl viele diese Frage. Das wichtigste vorneweg. Auch wenn man sich für eine Altbauwohnung entscheidet, muss man nicht zwangsläufig auf die Vorteile einer Neubauwohnung verzichten. Wir haben viele Kernsanierungen durchgeführt, die einen Großteil der “lästigen Altbauproblemchen” beseitigen. Wie weit man eine Altbauwohnung dem Standart einer Neubauwohnung annähert, hängt davon ab wie viel Geld man investieren möchte und davon wie viel Altbaucharakter man zugunsten von den Annehmlichkeiten einer Neubauwohnung aufgeben möchte.
Ab wann gilt ein Haus als Altbau? Das ist gesetzlich nicht klar geregelt. Im Mietrecht werden in der Regel Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 als Altbauten definiert. Im Einkommenssteuerrecht gilt es sogar für Gebäude mit einem Baujahr bis 1924. Geht man nach den Bauepochen, macht eine Klassifizierung vor bzw. nach 1949 mehr Sinn. Denn Gebäude vor dem zweiten Weltkrieg wurden hauptsächlich in Massivbauweise aus Mauerwerk oder in Holzbauweise bzw. der Kombination aus beiden errichtet. Nach dem zweiten Weltkrieg wurden neue Produktionsmethoden angewandt. Beton, Verbundglas und Teile der zerstörten Bauwerke wurden für den Wiederaufbau verwendet. In den meisten Immobilienanzeigen werden Gründerzeit- oder Jugendstielwohnungen als Altbauwohnungen bezeichnet. Nach unserer eigenen Erfahrung muss Alt jedoch nicht unbedingt marode bedeuten. Viele Gründerzeitwohnungen haben heute noch einen besseren Zustand, als die Wohnungen in Bauwerken aus den 60ziger bis 90ziger Jahren.
Argumente gegen eine Altbauwohnung gibt es viele, es gibt aber auch gute Gründe dafür in einem Altbau zu wohnen. Wie immer ist es wichtig sich die unterschiedlichen Argumente vor Augen zu führen um dann zu entscheiden welche Wohnung besser zu einem passt. Auf dieser Seite erläutern wir einige Argumente und erklären wie mann mit einer Kernsanierung der Wohnung die negativen Eigenschaften einer Altbauwohnung beseitigt.
Eine weitere Frage die sich viele stellen: was kostet eine Kernsanierung? Oder was sind die Kosten pro Quadratmeter, wenn ich eine Altbauwohnung sanieren lasse? Wie immer gibt es hierzu keine einfache oder pauschale Antwort. Auf dieser Seite möchten wir jedoch einige Sanierungsmaßnahmen erläutern und einen kurzen Ausblick auf die anfallenden Kosten geben.
SANIERUNG ROH (links), DECKENBALKENSANIERUNG UNTER HISTORISCHEM BADEZIMMER (rechts)
Nachteile [oder Herausforderungen] einer Altbauwohnung.
Altbauwohnungen sind Aufgrund der historischen Bauweise und der damit im Rohbau eingesetzten Materialien schief und krumm. Tragende Elemente der Zwischendecken sind Holzbalken. Diese Holzbalken biegen sich mit der Zeit durch oder sacken an den Auflagern ab. So kommt es zu schiefen Böden. Im Neubau bestehen die Decken oft aus Stahlbeton, der sich kaum durchbiegt. Die Wände in Altbauten wurden gemauert und sind somit ebenfalls selten 100% gerade. Unterschiedlich dick aufgetragene Altputzschichten verbessern diesen Umstand nicht.
Altbauwohnungen sind hellhöriger, sowohl innerhalb der Wohnung als auch zu den Nachbarn. Die Holzdielen oder das Stabparkett sind direkt mit den tragenden Deckenbalken verbunden. Bei Neubauten sind die Fußbodenbeläge entkoppelt, da im Normalfall ein schwimmender Estrich unter den Fußbodenbelägen eingebracht wurde. In manchen Altbauten wurden Wohnungszuschnitte in Eigenregie verändert. Ggf. gibt es keine richtigen Wohnungstrennwände. Im Schlimmsten Fall wurde einfach eine Leichtbauwand auf einen durchgehenden Dielenfußboden gesetzt. So wird der Trittschall direkt in die Nachbarwohnung übertragen. Solche Fälle kommen jedoch ehr selten vor.
der Zuschnitt von Badezimmern und Küchen ist in Altbauwohnungen leider oft sehr gering bemessen. In Berlin gibt es zb. die sogenannten Schlauchbäder. Zu dem unattraktiven Raumgefühl, gesellt sich oft eine mangelhafte Abdichtung, bzw. keine Abdichtung hinzu. So kommt es zu Feuchtigkeitsschäden, welche die Bausubstanz schädigen. Es gibt auch keine Gäste WC´s. Die Raumzugehörigkeit von Küche und Wohnzimmer findet man ehr in Neubauten. Küchen sind in der Regel schlecht ausgestattet und wirken irgendwie “gebastelt”.
Die Wände in Altbauten haben sehr unterschiedliche Qualitäten. Manchmal bröselt es einem Entgegen wenn mann ein Bild aufhängen möchte. Manchmal ist der Brösel rot, manchmal grau. Manchmal bleibt der Bohrer nach einem Zentimeter hängen und man kommt gar nicht weiter. Das hängt natürlich mit der Position des Bohrlochs zusammen. Manchmal trifft mann eine Mauerwerksfuge, manchmal einen roten Klinker. Oder man bohrt durch eine Stelle die nach dem Krieg hastig mit Trümmerteilen aufgefüllt wurde. Wenn man Pech hat, kann man aber auch einen Mauerwerksanker aus Stahlt oder Beton treffen. Hinzu gesellt sich ggf. noch Altputz, der an manchen Stellen bereits abfällt.
Die Installation sowohl was die Elektrik als auch die Sanitärleitungen anbelangt, ist oft veraltet und im schlimmsten Fall Überputz installiert. Das bringt Unruhe in das Erscheinungsbild der Wohnung. Eine Überputzinstallation ist aber auch lästig, da auf den Leitungen Staub liegen bleibt, der nur schwer zu reinigen ist. Das gleiche gilt für die Objekte wie Badewanne, WC oder auch die Armaturen.
JUGENDSTIEL TÜR IN BERLIN, MITTE (links), ALTBAUWOHNUNG NACH KERNSANIERUNG IN BERLIN, NEUKÖLLN (rechts)
Vorteile einer Altbauwohnung
Altbauwohnungen besitzen Aufgrund Ihres Zuschnitts und der Geometrie eine Großzügigkeit, die man nur in den wenigsten Neubauten findet. Die einzelnen Räume (Ausnahmen bilden wie bereits erwähnt die Bäden und Küchen) haben einen viel großzügigeren Zuschnitt mit Grundflächen von 25 oder 35qm. Dass findet man nur selten in Neubauten. Die Deckenhöhe ist in den meisten Fällen über 3 Meter, im Hochparterre bzw. der Bell Etage sogar über 4 Meter. Die Deckenhöhen in Neubauten wirken dagegen oft gedrungen. Durch die großen Fenster in Altbauten erhalten die Wohnung viel Licht, was die Räume zusätzlich größer wirken lässt.
Die Oberflächen, die Historie der Bausubstanz mit Ihrer Patina und die vielen kleinen schönen Details, wie Stuckelemente, Doppelflügeltüren, Jugendstieltürgriffe, Kastenholzfenster, Dielen- oder Stabparkettböden geben der Altbauwohnung einen besonderen Charme. Neubauwohnungen wirken dagegen oft sehr “nüchtern” oder “leblos”.
Aufgrund der zentralen Lage der historischen Wohnviertel haben Altbauwohnungen oft Standortvorteile, sind besser angebunden und liegen in “Szene-Vierteln”. Oder anders gesagt in solchen Wohngegenden findet man oft nur einen sehr geringen Anteil an Neubauwohnungen. Wohnungskäufer, die in solchen Lagen wohnen wollen müssen sich somit zwangsläufig mit Altbauwohnungen auseinander setzten.
Die Bausubstanz gerade der um die Jahrhundertwende gebauten Altbauten, ist oft viel beständiger als man vermuten würde. Aufgrund der Reduktion von Materialien hauptsächlich Stein und Holz sind sie nachhaltig und Sanierungen sind in der Regel gut durchzuführen. Immerhin stehen diese Häuser schon seit 120 Jahren. In vielen Neubauten wurde allerhand Sondermüll, wie Styropor, Kunststofffenster, Glaswolle verbaut. Holz in Neubauten ist oft von geringer Qualität.
Zumindest nach einem Austausch der historischen Fenster, sind die Dämmeigenschaften der Häuser um die Jahrhundertwende aufgrund des sehr dicken Mauerwerks im Verhältnis nicht schlecht.
Altbauten verfügten schon über ein ausgeklügeltes Belüftungssystem. Es sind viele Schächte vorhanden, so dass man bei einer Strangsanierung einige Option für die Verlegung neuer Medien hat.
PLATTENBAUWOHNUNG NACH SANIERUNG IN BERLIN MITTE, EIGENTLICH KEIN ALTBAU NACH DER 1949er REGEL. EGAL, WIR SANIEREN WAS SANIERT WERDEN MUSS …
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was kostet eine Kernsanierung einer Altbauwohnung in Berlin
Sanierung von Badezimmern, Möglichkeiten
worauf sollte man beim Kauf einer Altbauwohnung achten
statik von Altbauwohnungen. Welche Möglichkeiten gibt es den Zuschnitt der Wohnungen zu verändern. Grundriss