Dachgeschossausbau
Jedes Haus braucht ein Dach*
In Berlin sind Dächer oft so gross, dass gleich mehrere Wohnungen darin Platz finden. Durch einen Dachgeschossausbau wird neue Wohnfläche geschaffen, die sich in ihrer Art von den Flächen der darunterliegenden Geschosse abhebt. Dachgeschosswohnungen bekommen viel Licht und Sonne. Durch den Bau von Terrassen hat man in den Sommermonaten einen Garten über den Dächern der Stadt. Für viele ein Traum, der jedoch nicht einfach zu realisieren ist. Das Bauen im Bestand stellt alle Beteiligten vor eine besondere Herausforderung. Was haben die Generationen der letzten 100 Jahre hinterlassen? Hält die Bausubstanz in der Tiefe was sie auf den ersten Blick verspricht? Wie entfernt man den empfindlichsten Teil des Hauses, während die darunter liegenden Wohnungen weiterhin genutzt werden? Wie versorgt man die neuen Flächen mit der notwendigen Infrastruktur? Wie erschafft man , innerhalb der vorhandenen Strukturen durch schonenden Eingriff, grosszügigen Wohnraum, in dem sich die neuen Bewohner zu Hause fühlen? Welche Kosten verursacht ein Dachgeschossumbau? Wie hält man das aktuelle Baurecht in einem hoch verdichteten Ballungsraum wie Berlin ein? Wie dämmt man die neue Hülle, so das sie sowohl Kälte im Winter, als auch Hitze im Sommer nach GEEG oder sogar darüber hinaus fern hält? Das sind nur einige Fragen die im Laufe eines solchen Projektes auftreten. Wir gehen diese Fragen gemeinsam mit Ihnen an und führen sie mit unserem Netzwerk kompetent zu der besten Lösung. Auf dieser Seite gibt es dazu bereits einige Informationen, die dem Laien den Einstieg in dieses Thema erleichtern sollen.
*altes taoistisches Sprichwort
DACHGESCHOSSAUSBAU IN BERLIN, NEUKÖLLN MIT STRAßENSEITIGEN GAUBEN
Dachgeschossausbau Kosten.
Beim Kauf eines Dachgeschossrohlings fragen sich viele als erstes was der Ausbau noch zusätzlich kostet. Oder sie fragen sich, was kostet 1 Quadratmeter Dachgeschossausbau? Eine allgemeine Antwort darauf gibt es nicht. Es gibt etliche Faktoren, die Einfluss auf die Kosten haben. Daher gibt es auch eine DIN 276 die Kosten in Kostengruppen unterteilt und die wir als Architekten in der Kostenplanung anwenden. Einige Faktoren hängen von einer persönlichen Entscheidung ab, andere sind unvermeidbar, da sie aus der Rechtssprechung, der Bausubstanz oder der Lage hervorgehen.
Zunächst ist es wichtig diese Faktoren zu benennen, damit die Kosten planbar sind. Ein Faktor auf den Bauherrinnen keinen Einfluss haben, ergibt sich zB. aus der Lage und der damit verbundenen Bauart. Ein Dachgeschossausbau auf einem eingeschossigem Haus in einem ländlichen Umfeld, kostet weniger als ein Ausbau in einem städtischen Ballungsraum auf einem Haus mit mehreren Geschossen. Das hat zum einen mit der Baukonjuktur und den ortsüblichen Preisen von Handwerkerleistungen zu tun, zum anderen mit den in einem Ballungsraum wesentlich komplexeren Regularien bezüglich des Baurechtes oder des Brandschutzes. Ein städtisches Haus in einer Blockrandbebauung hat auch höhere Anforderungen an die Statik.
Es gibt Kosten die vom Zustand der Altbausubstanz abhängig sind. Gutachten können bis zu einem gewissen Maß Bauschäden vor dem Kauf aufdecken. Bestimmte altersbedingte “Zustände” kommen allerdings erst nach dem Kauf zutage. Das hat mit der Verfahrensart der Gutachten zu tun. Wertgutachten sind natürlich sinnvoll um einen guten Überblick zum Kaufobjekt zu bekommen. Sie werden den Käuferinnen bei gewissen Kaufabwicklungen z.B. Zwangsversteigerungen sogar kostenlos zur Verfügung gestellt. Weiterführende bautechnische Beurteilungsverfahren werden von Verkäuferseite, wenn überhaupt nur minimal invasive zugelassen. Es ist also nicht ratsam den Ausbau eines Dachgeschossrohlings ohne notwendige finanzielle Reserven anzugehen. Wir beraten sie auch vor dem Kauf und vermitteln entsprechende Gutachter. Auch innerhalb des Projektes unterstützen wir sie bei unvorhergesehenen Kosten, denn nicht alle Kosten müssen die Eigentümer des Dachgeschosses aus eigener Tasche bezahlen. Die Sanierung von bestimmten Schadensfällen ist umlagerfähig und muss gemeinsam durch die WEG getragen werden.
Andere Kosten kann man als Bauherrin beeinflussen. Man kann sich dazu entscheiden keine Gauben zu bauen und Geld sparen oder man entscheidet sich für qualitativ hochwertigeren Wohnraum mit mehr Kopfhöhe und baut Gauben. Das Verhältnis von Dachterrassenflächen zu Wohnflächen hat Einfluss auf die Kosten. Ein Gründach mit intensiver Begrünung kostet weniger als eins mit extensiver Begrünung. Je mehr Dachfenster oder Terrassentüren ein Ausbau hat, desto mehr Kosten fallen an. Gerade was den Innenausbau anbetrifft hat man als Bauherrin entscheidenden Einfluss auf die Kosten. Qualitativ hochwertigere Oberflächen steigern die Kosten. ZB. die Wahl des Fußbodens. Objekte wie Badewannen und Armaturen haben je nach Produkt sehr unterschiedliche Preise. BOP begleitet jedes Projekt mit einer Kostenplanung nach DIN 276, welche je nach Zeitpunkt im Projekt von sehr grob zu sehr detailliert verdichtet wird. Somit ist eine pauschale Verpreisung des Dachgeschossausbaus eigentlich nicht sinnvoll.
Wer bis hierhin gelesen hat, wird trotzdem mit einer Art “Bierdeckelrechnung” belohnt. Mit 2.000-2.500€/m2 BGF reine Bauwerkskosten sollte man rechnen um ein gutes und nachhaltigen Ergebnis zu erzielen. Dieser Wert ist netto und gilt für einen Dachgeschossausbau in Berlin im Jahr 2022, mit einer “üblichen” Altbausubstanz, jedoch ohne erhebliche Schädigung wie zB. Befall durch echten Hausschwamm. Doch was bedeutet BGF und wie unterscheidet sie sich von der WoFL? BGF ist die Abkürzung für Brutto-Geschoss-Fläche, bei Interesse bitte DIN 277 googeln. Und was sind reine Bauwerkskosten? Die Bauwerkskosten ergeben sich aus der Kostengruppen 300 und 400. Bei Interesse bitte DIN 276 googeln. Zu den Bauwerkskosten kommen noch Baunebenkosten, wie Honorare von Architekten, Ingenieuren, Gutachtern, Gebühren für die Bauämter und die Finanzierungskosten hinzu. Die Baunebenkosten können 20% bis 30% der Bauwerkskosten betragen. Natürlich kann man auch günstiger bauen, erhält dann aber ggf. einen wenig beständigen Ausbau, wie viele Ausbauten der 90ziger Jahre. Unserer Meinung nach sollte ein Haus oder ein Ausbau nicht nur für eine Generation bestehen, somit ist ein wertiger Ausbau für die nächsten 100Jahre mit Klimaschutz für die immer schwierigeren Umweltbedingungen sinnvoll.
NEUER DACHSTUHL MIT VERÄNDERTEM NEIGUNSWINKEL IM SCHRÄGDACHBEREICH
Dachgeschossausbau Genehmigung
Ist ein Dachgeschossausbau überhaupt genehmigungspflichtig? In den Innenstadtbereichen von Berlin ist ein Dachgeschossausbau in den aller meisten Fällen genehmigungspflichtig. Das hängt damit zusammen, dass die Dachböden der älteren Bauwerke, insbesondere der Gründerzeitbauten nicht als Hauptnutzflächen bei den Bauämtern eingetragen sind. Es gibt auch je nach Lage bestimmte Gestaltungssatzungen zu Dachformen oder Aufdachterrassen. Oft werden auch Abstandflächen durch Gauben oder Geländer ausgelöst. Dass gilt im übrigen auch für die meisten anderen Städte in Deutschland, obwohl die Bauordnungen je nach Bundesland leicht variieren. Im ländlichen Raum kann es sein, dass ein Dachgeschossausbau nicht genehmigungspflichtig ist, aber auch hier gilt es einiges zu beachten.
Mit der Genehmigungspflicht kommen zusätzliche Auflagen. Durch die neuen Wohnflächen im Dachgeschoss verändert sich dass Verhältniss von eingetragener Hauptnutzfläche zur Grundstücksfläche. Das wiederum kann zur Überschreitung der erlaubten GFZ (Geschossflächenzahl) führen, den die Flächennutzungspläne der Ämter sind in aller Regel veraltet und seit den 1960ziger Jahren nicht wesentlich überarbeitet. Somit müssen “Abweichungen” gestellt werden, die Kompensationsmaßnahmen mit sich bringen. ZB. die Erfüllung eines sog. BFF (Biotopflöchenfaktor), den mann nur mit Errichtung eines Gründaches oder Bepflanzungen der Hofflächen erreicht. Die Genehmigungspflicht bringt in vielen Fällen auch die Einbeziehung anderer Fachrichtungen mit sich. Somit wird in den meisten Fällen ein Statiker für die Erbringung der Genehmigungsstatik benötigt. Ein Brandschutzingenieur für die Erstellung eines sog. Brandschutzkonzeptes. Ein Vermessungsingenieur für die Anfertigung eines amtlichen Lageplans und für die Eintragung der neuen Nutzflächen, der neuen Abstandsflächen und der Berechnung der GFZ.
Je nach Art des Ausbaus oder des Bestandsgebäudes bzw. der Lage muss ein Bauantrag in unterschiedlichen Verfahren eingereicht werden. Diese Verfahren werden in der BauOBln im 3. Abschnitt in den §63- §77 geregelt. Es ist sinnvoll ggf. schon vor Kauf Gespräche mit der Stadtplanung und der Bauaufsicht zu führen. Indem man eine Planungsauskunft anfordert, können Rohlinge deren Ausbau von der Stadt nicht gewollt ist oder deren Ausbau Aufgrund von speziellen Lagebedingungen schwierig ist, erkannt werden. Wir beraten sie gerne, welche Schritte ggf. vor Kauf sinnvoll sind oder welche Fachrichtungen zu welchen Zeitpunkt eingebunden werden müssen.
VERBINDUNGSDETAILS NEUE SPARREN
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Das Berliner Dach und seine Eigenarten, Ausbaumöglichkeiten. Wie kann man mit welchen statischen Eingriffen, einen großzügigen und Stützenfreien Grundriss schaffen
Welche Gutachten sind wichtig und zu welchem Zeitpunkt sollten sie durchgeführt werden. Wo befinden sich versteckte Bauschäden in der Altbausubstanz zB. bezüglich des Holzschutzes. Balkenkopfsanierung. Schwammsanierung
Nachhaltigkeit. Dämmung der Dachgeschosshülle mit nachwachsenden Rohstoffen. Gründächer und deren Bedeutung für den sommerlichen Wärmeschutz
Infrastruktur für Dachgeschossausbauten Medien, Energieversorgung
Wann wird ein Architekt für einen Dachgeschossausbau benötigt bzw. kann man einen Dachgeschossausbau auch mit einem Statiker realisieren